節税効果の仕組み
マンション投資の目的として、「節税のため」と答える人も少なくありませんが、いったいこれはどういう仕組みなんでしょう？
今日はマンション投資の節税効果について解説していきます！
まず、マンション投資をすることでできる節税は「所得税」の還付と、その年の「住民税」の減額の２つがあります。
また、前提として、「不動産投資は経営」にあたるので、そこで発生した費用を「経費」という形で計上でき、この経費をご自分の給与所得にぶつけることができるといのがポイントです。
これを「損益通算」といいます。
マンションからは家賃収入を得ているわけですから、この家賃収入を超える経費が発生した場合にのみ、その「マイナス分×実効税率」の分だけ、税金が還付されるという仕組みです。
なので逆に「マンション投資からの収入＞マンション投資における経費」となれば確定申告して納税する必要があります。
経費計上項目について
では、その経費に計上できるものはどんな項目があるのでしょう？
代表的な項目はあげると下記の通りです。
▼不動産購入時の初期費用（初年度のみ）
・所有権移転費用
・抵当権設定費用
・固定資産税清算金
・契約書印紙代
・管理費などの清算金
・火災保険料
・地震保険料
・事務手数料
▼不動産取得税（初年度のみ）
▼管理費
▼修繕積立金
▼ローンの金利分の金額
▼減価償却費（建物分のみ）
▼固定資産税・都市計画税
▼雑費
といったものを経費として計上できます。
参考までに、この左側の科目という項目が経費項目になります。
なお、確定申告は国税庁のホームページから自分で行うことができます。
ボクももうすぐ確定申告の手続きをしますので、その際に手順は詳しく解説しますね！
例えば、年収600万円の人で、今年の純粋な経費が100万（＝家賃収入120万ー経費220万）だった場合を考えてみましょう。
この人の場合、給与所得との「損益通算」でこの100万の経費に実効税率20%をかけた額、20万円が所得税の還付として戻ってくることになります。
これで表面上は年収が500万円（600万円ー100万円）になりますので、税率を掛ける分母の数字が小さくなります。
ここで所得税とともにもう一つ影響が出てくるのが住民税です。
みなさんご存知の通り、その年の住民税は前年の総収入をベースに、毎年6月に適用されます。
ですので昨年の600万円の収入が、確定申告で圧縮されて500万円になったので、この差額の分の住民税が次の１年間毎月安くなることから節税に繋がるのです。
まとめると、「所得税の還付金＋住民税の圧縮分」がマンション投資での節税の効果になります。
どこまで経費にできるの？
上で主な経費については触れましたが、この中の「雑費」というものが非常に曖昧ですので補足しておきます。
この雑費、広義に捉える人はけっこういろんなものを放り込んでしまい、後々トラブルになるケースもあるので注意が必要です。
例えば雑費の例であげると以下のようなものも考えられます。
・不動産関係でインターネットや電話が必要（通信費）
・不動産を学ぶための本を購入した（新聞図書費）
・不動産関係者数人と食事をした（会議費）
・東京の物件を下見するために、飛行機を使った（交通費）
・不動産の管理をするためにPCを購入した（備品購入費）
など、事実であれば問題ないのですが、申告の際に領収書をエビデンスとして添付する必要がないので（5年間の保管は必要）、過度にやりすぎる人がいます。
税務署の方も毎年毎年1件1件確認をするような時間もリソースもないので、数年経過後にまとめて確認します。
その時に不自然なものがある場合は指摘をされますし、合理的な説明とエビデンスを出せなければ遡って納税をすることになります。
もし存在しない経費を計上してしまうと架空計上と見なされ、単なる間違いではなく犯罪としての「脱税」と判断されかねないので、しっかりと正直に申告を行うようにしましょう。
どれくらい節税できるの？
不動産を取得した初年度は額の大きい経費項目が多いので、所得がマイナスになることが多いです。
ですが2年目以降は初期費用や不動産取得税といった初期費用はかからないので、この時点で経費計上できる金額はかなり少なくなり、節税効果は限定的になります。
さらに、不動産を長く所有すると、「設備の減価償却費」と「ローンの利息分」がどんどん減っていくので、ここの経費計上科目の金額も減っていきます。
また、新築に関しては、設備も経費計上できますが、エアコンや給湯器ならば耐用年数は6年で、洗面台等の給排水や便器は15年ですので、これら設備の減価償却費用もこの期間をすぎるとゼロになります。
そのため、この節税効果を半永久的な効果だと理解するのは間違っていますし、この節税効果ばかりをやたら喧伝する業者は信用できません。なぜならそういう会社は2年目以降もグレーな項目を経費にすることで節税効果を出そうとするからです。
ボクが不動産を始めたのが去年の夏なので、今年が初めての確定申告となります。
申告終わりましたら、どれくらい還付金が戻ってくるのか、改めてレポートしたいと思いますのでお楽しみに(*´∀`)♪
最後に
納税は「教育の義務」「勤労の義務」と並ぶ、国民の三大義務です。
日本国民はしっかりと税金を納める義務がありますし、それを真面目に収め続ける人が大半です。
一方で欧米企業では税金は「コスト」という考え方であり、削減すべきものだという考え方が強いです（税率が高いというのも原因ですが）。
そういった企業は知恵を絞って税金（＝コスト）を抑えてその分有益な研究投資活動を行い競争力をどんどんつけていきます。
税金は国にとっては収入でも、ボク達個人や企業にとってはコストなのです。
実際に日本の60兆円の税収のうち3分の1の20兆円は所得税から成り立っています。
【財務省ホームページより抜粋】
累進課税の日本では収入が上がれば上がるほど、高額な税金を支払い続けることになります。
それであれば、ルールにのっとって節税する。
収入の多い方が、ほぼ間違いなく不動産投資をしているのには、ちゃんとした理由があるのです。
今日も最後まで読んでいただきありがとうございました(*´∀`)♪！！