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はじめに
区分マンション投資において注意したいポイントとして「修繕積立金」というものがあります。
これは、マンション管理組合の方で管理されている将来の定期的な改修工事に向けた資金の積立金で、マンションオーナーであれば必ず支払う毎月の固定費になります。
というのもマンションは長期修繕計画というものを作成する必要があり、何年後にどれだけの修繕費用がかかってくるのか前もって計画表を作り、そのために積み立てていかなければいけません。
これは住居スペースではなく、それ以外の共有スペースの修繕に使われ、居住エリアのエアコンや給湯器などの設備と同じように、古くなればなるほど修理が必要になる可能性が高くなるので、築年数が経過するほどその負担額は少しずつ増えていくのが一般的です。
それではこの修繕積立金について、どんなポイントをおさえておけばいいのでしょう。
今日はこの辺りを解説していきますね！
マンションの戸数
修繕積立金はオーナーで共有しているスペースに対して必要な積立金なので当然オーナーの数が少ないとそれだけ一人当たりの負担額が大きくなります。
これは何人の生産年齢人口で1人の高齢者を支えるかという、よくある年金の負担をイメージしたら分かりやすいかもしれませんね。
ということで感覚的にお分かりかと思いますが、100戸あるマンションのオーナーであれば修繕費用の負担は1/100で済みますので、20戸の小規模マンションのオーナーよりも積立金値上がり時の毎月の各オーナーの積立金負担は少なくて済むわけです。
さらに、新築であれば35年のローン期間中で大きな費用が急に発生する可能性は低いですが、中古であればこの可能性が高くなるのでより修繕積立金が値上がりする可能性も高くなります。
また修繕積立金は任意で決めることが出来るので、築年数の割に修繕積立金の金額が安かったとしても、実際に修繕の際に積立金が不足すれば、その分プラスαで各オーナーに手出しが発生することになります。
修繕積立金が増えてくると月々の収支も悪化するので、この点注意しておきましょう。
ということで、総戸数は多ければ多いほど良いですが、理想的には30戸以上のマンションである事が望ましいと言われています。
駐車場の有無
修繕積立金についてもう一つ考慮すべきポイントは駐車場の有無です。
というのも入居者から頂く駐車場の契約料は、この修繕積立金に積み上げられていくからです。
なので、駐車場が多い物件の方がそれだけ将来的な備えがあるということになります。
例えば首都圏の物件で駐車場代が月々25,000円で10台分のスペースがある場合、全て契約されていれば月々25万、年間290万円の修繕積立金がプールされることになります。
これがある事で将来的な備えがしやすくマンションオーナーの修繕積立金としての負担額の上昇が防げるわけです。
もし駐車場が無ければこの金額分はマンションオーナーから払ってもらわなければいけなくなるのです。
という事で、駐車場の有無とその数は投資物件選びの大事なポイントのひとつになります。
最後に
いかがでしたか？
今日は毎月の固定費のひとつである修繕積立金について解説しました。
特に古い物件や、総戸数が少ない物件の購入を検討している方はご注意くださいね。
今日も最後までお付き合いいただきありがとうございました(*´∀`)♪