はじめに
これまでも投資用マンションのリスクとして「空室リスク」と「家賃下落リスク」ということを言ってきました。
これを避けるために重要なこと。それはあなたのマンションへの「需要」です。
マンション需要がどうなるかは様々な要因があり、その未来を予測することはなかなか難しいのですが、今日は人口統計から将来性を考えて見ます。
なぜなら、唯一人口統計だけが実数から高い確率で未来を予測することができる数字であり、この統計データを裏切るため、つまり人口を増やしていくためには、「子供を増やすか」、「移民を受け入れるか」の二択しかないからです。
最初の選択肢は、急に子供を増やすことはできませんし、仮にできたとしても少なくとも効果が出るには20年はかかります。２つ目の選択肢は治安や職業機会の面で国民がすんなりとは受け入れず、すぐに実現できることではありません。
このような状況から、人口統計というのは狂う確率が低いデータなのです。
減り続ける日本の人口
では、その日本の人口はどうなっているのか？
こちらの総務省統計局のデータを見ると、10年前の1億2,800万人からじわじわと減っていき、2020年現在1億2,600万人となりました。ここ10年で約2%も人口が減っているのです。
この人口現象はどんどん進んでいき、2053年には1億人を切って、9,924万人になると言われています。
増え続ける東京の人口
では、一方東京の人口はどうでしょう？
東京都のHP「東京都の人口（推計）」の概要によると、2019年8月1日時点で東京都の人口は1,393万人となっています。
これは2010年に1,300万人を超えてからおよそ6%上昇していることになります。
先に触れた通り、日本の総人口は1億2,600万人なのでおよそ11%（10人に1人）は東京に住んでいる計算になります。
では、東京の全体が増えているのかというとそうではなく、みなさんの予想通りだと思いますが23区が中心です。中でも世田谷、品川、大田区の増加がトップレベルです。
全国と東京の人口傾向を重ねて見る
では、全国と東京の傾向を同時に見るとどうでしょう？
前述した通り、総人口は減っていき、東京の人口は増えてこの傾向は、2025年まで続き23区に限って言えば2030年まで人口は増え続けます。
では、2030年までしかマンションの需要増が望めないかというとそうではありません。
千代田区、中央区、港区は少なくとも2040年までは増加が見込めます。
2020年現在でピークを迎えている区は足立区、葛飾区、江戸川区の3区しかなく、ほとんどが人口増の傾向です。
なぜワンルームが有利なのか？
では、この人口増の主な原因は何かと言うと「単身者世帯」の増加なのです。
この単身者の構成は、未婚者と高齢者の人が主で、単独世帯は少なくとも2040年まで増えていきます。
つまり、将来的に東京都の人口は増えていき、単独世帯も増えていくことで、物件をちゃんと選べば「少なくとも2040年までは東京でのワンルームの需要はキープされる。」と予想することができるのです。
最後に
いかがでしたか？
今日は統計データを使って東京都の賃貸需要を考えて見ました。
投資用のマンションを買うなら東京であるべき理由がお分りいただけたかと思います。
今日も最後まで読んでいただきありがとうございました（^人^）！