はじめに
マンション投資をする上で、ボクが悩んだのが新築にすべきか、中古にすべきか問題。
一時期のボクと同じように「もう分からない…！」という心境の人も多いのでは？
なので今日はこのポイントを解説してきます(*´∀`)♪
まずはじめに、一般的な新築と中古のメリット・デメリットをまとめた表がこちらです！
一見すると新築にも中古にもそれぞれに買いのポイントがありますよね。
では、ここからもう少し各項目について詳しく見ていきましょう！
新築物件のメリット
◾️銀行評価が高くローンが通りやすい
中古が新築かによって銀行のローンの通過率が変わってきます。
これは下記メリットとして書いている通り、中古に比べて有利なポイントが多いため、銀行としても貸倒れのリスクが少ないためです。
◾️次に買う人もフルローンを組める可能性が高い （売りやすい）
新築の住宅用物件の耐用年数が、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもので47年と決まっていることからも、マンション融資にローンが付くのは50年くらいが今の基準になっています。（この基準は今後伸びていくと言われていますが。）
ということで、例えばあなたが新築の物件を購入し、15年後に売ったとしても、次の購入者も35年（50年マイナス15年）のフルローンが組めるので、買い手が付きやすいというのがあります。
中古マンションを買うということは、あなたは2人目以降のオーナーということになるので、次のオーナーがローンを組める年数が減るので、新築よりは多少売りにくくなることもあります。
◾️エアコンなどの設備が新しいのでメンテナンス費用が少なくて済む
これは当たり前ですが、部屋の設備が新しければ新しいほど壊れにくく、交換が少なくて済むので維持費が少なく済みます。
◾️入居者が付きやすい
日本をはじめ、アジアの人たちは新築信仰が強い＝需要が高く、新しい物件に住みたがるので、入居者が付きやすいというメリットもあります。
◾️瑕疵担保責任が10年ついてくる
新築の場合は瑕疵担保責任が付いてくるので、たとえ欠陥が後々見つかったとしても10年間は心配しなくて良いというメリットです。
中古物件のメリット
◾️新築では選択できない好立地の物件を選べる
マンションの建設は、当然良い立地のところから建てていきますので、今残っている土地に建てた物件より、中古の方が良い立地にあることが多いです。
また、中古物件の方が、新築物件の数より多いので自分の狙っている地域で物件を購入できる可能性も高いですし、選択肢も多くあります。
◾️物件価格が安いので収支がプラスになる事が多い
物件の価格は、その期待できる収入（＝賃料）によって決まります。
中古物件は立地が相対的に良いにも関わらず、賃料が新築時より下がっていることが多いため、その分物件価格も新築よりも安くなり、終始もプラスになることが多いです。
◾️家賃の下げ圧力が新築より弱い
新築の物件が周辺に建つと、その物件に入居したいと思う人が多くなります。
この時競争原理が働くため、入居者募集の際には家賃を下げざるをえないという圧力がかかり、家賃は新築に比べて下がっていく傾向にあります。
結局どっちがいいの？
上の一覧を見ていただくとわかる通り、新築のデメリットに関しては中古のメリットの逆で、中古のデメリットは新築のメリットの逆になっています。
ボクもいろいろと検討しましたが、最終的には、2つのマーケットは別物であり並列で比較すること自体がナンセンスだな、と思うようになりました。
結論としては、「どちらも勝てるしどちらも負ける可能性はある」。
ただし、持ち続けるということが前提ならば、大きな差はありません。
なので、不動産投資の目的とそのための自分の運用戦略を決めた上で選択していくことが大切だと思います。
新築も中古もそれぞれにマーケットが成立していてどちらも長い歴史があります。
どちらかが良く、どちらかが悪いという事であればもうとっくに片方のマーケットは淘汰されているはずですよね。
両方マーケットが成立しているということは、どちらのマーケットでもうまくいっている人がいるということ。
大切なことは、それぞれのマーケットで確実に強い業者を選び、その中でもエース級の担当をつけてもらうことです。
新築も中古も扱える会社もいますが、新築は新築、中古は中古でスペシャリティを持っている会社にそれぞれ担当してもらう方が良いと思います。
それぞれに競ってもらい確実に良い条件を引き出せば、負ける事はないと思います。
中古の物件を専門で扱う業者は、中古での利益の出し方を知っていますが、新築の物件の利益の出し方は知りませんし、逆もそうです。
最後に
ちなみにボクは新築と中古の両方を所有して実験的に運用しています。
もちろん新築と中古で両方利益がベストですが、もしどちらかが失敗してももう一方の利益でカバーできます。
▼中古（勝ち）・新築（勝ち）→理想的な形。同じバランスで持ち続ける。
▼中古（勝ち）・新築（負け）→10年後〜に中古を売って新築の損消しして、中古を2件買う。
▼中古（負け）・新築（勝ち）→10年後〜に新築を売って中古の損消しして、新築を2件買う。
▼中古（負け）・新築（負け）→今後不動産投資はやるべきでない…。
今回、いろんなメリット・デメリットを挙げましたが、これは全ての業者に共通します。一番大切なものはこの裏にあるその不動産会社の特化した強みとその強みを最大限に使える営業担当者だと思います。
これを正しく使い、強みを最大限引き出し、弱みを最小限に抑えることが実現できる担当がいて初めて不動産で優位な取引ができるのです。
あくまで資産運用なので、フルタイムで働いている以上細かいことまで自分で調べる時間はありませんし、アメリカなど欧米と違い、日本の投資家は物件の売買情報（日本でいうレインズ）は見れないので、圧倒的な情報格差があります。
このルールや制約で正しいものを選ぶためにも、情報をくれる担当者はとっても重要なんです。
不動産を独自に仕入れる特別なルートを持っていて、かつ時間とお金があるのならば、自分で物件を仕入れて、リフォームして売り抜けるというのが一番利益が出ますが、そんな事はサラリーマンにはできませんし、それは不労所得ではないですからね。
今日も最後までお付き合いいただきありがとうございました(*´∀`)♪！