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はじめに

区分マンションの投資において重要な要素のひとつに鉄道駅の規模と物件からの徒歩距離が需要に大きく影響するということをこれまで何度かお話してきました。

そこで、今回はその駅力という意味ではずば抜けている1日の乗降者数350万人以上という世界一の規模を誇る新宿駅がある新宿区をみていきたいと思います。このエリアの平均家賃は1Rで10.74万円（ライフルホームズのデータより）となっています。

オフィスも集中する新宿には小田急電鉄、住友不動産、日清食品、日本マクドナルド、三越伊勢丹ホールディングス、LINE、ロッテ、など名だたる大企業が本社を構えています。

それではさっそく新宿区の人口推計から見ていきましょう！

下図は渋谷区が2017年に出した2015年の国勢調査から予測した人口推計になります。

2020年の総人口はこの当時、34万人ほどだと予想されていましたが、最新の渋谷区のデータでは今年4月1日現在で347,570と従来の予想ペースよりも早いスピードで人口が増えています。

今後も将来にわたって当分の間増加が続き、2035 年には35.2 万人でピークを迎えると予想されています。その後2045年までは横ばいが続き、減少に転じるのは2050年頃からと予測されています。

つまり、この先30年は新宿区での住宅需要は高まることはあっても減ることはないと考えられます。

続いて、年齢区分別で人口を見てみると、日本全体の高齢化の進行と共に新宿区でも高齢者は増えていき65歳以上の高齢者は2065年には28.4%と3.5人に一人は高齢者という状況になると予想されています。

生産年齢人口の割合は下がっていくものの、今後ますます単身世帯が増える状況なので、高齢者の一人暮らしとしての区分マンションの需要は新宿区でも例外なく増えていくと思われます。

新宿の発展の中心といえば、なんといっても巨大な新宿駅です。

JRだけでも山手線、埼京線、湘南新宿ライン、中央・総武線、成田エクスプレスが乗り入れいます。京王電鉄は京王線、京王新線が走り、小田急電鉄の小田急線、東京メトロでは、丸の内線、新宿線、大江戸線が走っておりまさにメガターミナルというにはふさわしい世界一の駅となっています。

これだけの巨大な駅ですがら構内は非常に入り組んでおり、新宿駅周辺は東西の行き来がしづらいという欠点がありました。また、この新宿駅の改築とともに開発された駅ビルも半世紀が経過したことにより、再開発の機運が高まっていました。

東京都と新宿区が共同で進めているこのプロジェクトは、新宿駅の再整備を中心に、駅前広場や、直結する駅ビルを一体的に再編する計画で、全体の完成は2035年とされています。

すでに新宿駅の東口と西口をつなぐための地下道の整備は進んでいますが、この新宿グランドターミナル構想では東西の駅前にそれぞれ広場ができるとともに、この2つの広場をつなぐ線路上空にもスカイコリドーといわれるデッキを新設する計画となっています。

この計画を主導しているのはJR東日本、小田急電鉄、京王電鉄の3社で各社は駅や隣接する商業施設を全面的に一新するという超大がかりな構想となっています。

JR東日本は駅の東口方面、小田急グループは西口方面を東京都との土地交換を行いながら進めることになっており、東口ではJR東日本所有のルミネエストが一新され、西口では小田急百貨店、京急百貨店が新しくなり、それぞれが東西をつなぐ玄関口となる予定です。

このプロジェクトは東急グループの主導で新宿駅の北側、西武新宿駅前の歌舞伎町エリアのミラノ座跡に複合エンターテイメント施設を作るというものです。

このビルには商業施設、劇場、映画館、ライブホール、上層階にはホテルが入る予定で竣工は2022年を予定しています。

地上48階・地下5階・塔屋1階、高さはおよそ225mにもなり、歌舞伎町の新たなシンボルが誕生します。

ビジネスの中心地としてオフィス需要が高い新宿ですが、用地が少ないこともあり西新宿エリアでのオフィス開発が進んでいます。

このエリアで2棟のビルが建設され、A棟は地上35階、地下2階、高さ158ｍでオフィスが主体、B棟は地上35階、地下2階、高さ124.51ｍで住宅が主体という構成になっており、竣工は2022年を予定しています。

いかがでしたか？

新宿駅という巨大なターミナル駅があることにより都内のどこへ行くにもアクセスがよく、オフィスや住宅の大規模開発も進む新宿は区分マンションの需要も当然高くなります。

新宿駅にはオフィス街や新宿御苑があることから徒歩ですぐという物件はなかなか出てこないと思いますが、新宿駅に繋がる主要駅の徒歩圏内であればけっこう物件は出てきます。もちろん値段は高いですが、将来にわたって価値は下がりにくいので狙ってみるのもいいと思います。

今日も最後まで読んでいただきありがとうございました(*´∀`)♪